DIREITOS E DEVERES DE INQUILINOS E PROPRIETÁRIOS



Taxa de manutenção do condomínio deve ser paga por quem? Condômino ou proprietário?


A Taxa de manutenção de Condomínio deve ser paga pelo inquilino, conforme Art. 23
da Lei 8.245/91. Estas são as chamadas despesas ordinárias.


As despesas extraordinárias, ou seja, as taxas de melhoria, pintura de fachada ou
fundo de reserva, devem ser pagas pelos proprietários, conforme Artigo 22 da Lei 8.245/91.


Caso haja uma votação para instalação de gás encanado, quem participa? Condômino ou
proprietário?


Em tese, o proprietário, desde que esteja em dia com suas obrigações condominiais.
Porém, o inquilino pode votar na assembleia desde que esteja com procuração representando
o proprietário com poderes para tanto (neste caso, importante observar o que consta na
Convenção do Condomínio).


Os proprietários podem decidir qual operadora de internet vai passar por dentro do
condomínio?


O Condomínio pode fazer uma assembleia e formalizar um contrato para beneficiar os
proprietários e inquilinos que quiserem assinar com a operadora que acharem vantajosa mas
NÃO pode obrigar quer seja o proprietário quer seja o inquilino a contratar a operadora que
indicarem. O proprietário e o inquilino podem escolher a operadora que lhe for mais
vantajosa.


Existe um regulamento que explique o que cabe a quem?


Sim. O que disciplina os deveres e obrigações dos inquilinos e proprietários é a Lei
8.245/91, especialmente os Art. 22 e 23, abaixo transcritos, além do disposto na convenção e
no regulamento interno do condomínio.


Deveres do locador e locatário


São deveres do locador (art. 22 da LI):


“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando
de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em
contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam
sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações
trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”


São deveres do locatário (art. 23 das LI):


“I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado
ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando
outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado
ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratálo
com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações
de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração
respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à
prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior,
desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer
tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma
pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste
artigo, desde que comprovadas.”
O pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio podem ser
avençadas para que o locatário as pague, caso em que o locador poderá requerer tais quantias
já incluído no aluguel.
Nos casos de reparos urgentes nos imóvel, também, de obrigação do locador, poderá o
locatário as providenciar com o abatimento no aluguel. Se o locador for as realizar, o locatário
deve permitir. Se o reparo demorar mais de 10 dias, o locatário poderá requerer o abatimento,
proporcional ao período, no aluguel e por mais de 30 dias, poderá resilir o contrato.
A resilição contrato pelo locatário antes do término do prazo do contrato incide multa
proporcional ao excedente previsto para o fim do contrato. Salvo, se por motivo de
transferência por empregador, privado ou público, para prestar serviço em localidade diversa
do início do contrato e sendo o locador notificado do fato com antecedência mínima de 30
dias.

Fonte: SINDICOND