Uma vez tendo a sua eleição garantida pelo Código Civil, o Síndico também tem obrigações bem claras previstas pela lei.

Em linhas gerais, quando é desconsiderada a contratação de um síndico profissional, é possível afirmar que um Síndico é uma pessoa leiga, que assume responsabilidades previstas em Lei e observadas pelos códigos e Convenções dos Condomínios.

Dessa forma, a melhor maneira de o Síndico preparar-se para os desafios da função é conhecer todas as configurações legais de sua tarefa, seus direitos e deveres. Isso favorece uma administração segura.

No Art. 1.348 compete ao Síndico:

I - convocar a assembleia dos Condôminos; Só ao Síndico cabe a convocação para assembleia. Quando não há realização de assembleias, tem-se configurada uma infração, que poderá ser motivo para a destituição do Síndico, prevista no Art. 1.349, conforme avaliaremos.

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;

Tal inciso busca fundamentar a obrigatoriedade da devida informação dentro dos Condomínios, tornando processos importantes de conhecimento dos moradores. Dessa forma, estimula-se a participação dos Condôminos, principalmente no tocante ao apontamento de soluções para os problemas encontrados. Essa atitude extingue o caráter de responsabilidade única para a tomada de decisões que muitas vezes é vista como de obrigação do Síndico. Vale ressaltar que todas as decisões e ações de assembleias devem ser tomadas de acordo com os respaldos legais e constar em atas.

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; Reforçando a necessidade de tais determinações da assembleia de serem legais, o Síndico deve cumprir e zelar pelo bom cumprimento de todas as normas e deliberações.

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; Apreende-se deste inciso a função do Síndico como um “guardião” e protetor do Condomínio, sem que isso signifique que seus esforços estarão debruçados a questões particulares, mas sim ao bem-estar e satisfação global dos moradores.

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; As obrigações de caráter financeiro estão entre as principais de um síndico, principalmente no que diz respeito a possíveis inadimplências e outras indesejáveis consequências de um orçamento mal administrado. Orçamentos com despesas anuais e também receitas devem ser elaboradas pelo síndico e com as devidas aprovações em ata pelos moradores, considerando possíveis alterações mensais.

VII - cobrar dos Condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; Observando previsões do Código Civil e da Convenção acerca da fixação de valores determinados pelas assembleias, é tarefa do Síndico cobrar dos Condôminos que honrem taxas e rateios mensais, cabendo os justos acréscimos e muitas por atrasos e inadimplência.

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; No oitavo inciso do artigo, fica determinada a obrigação do síndico prestar contas à assembleia de moradores, anualmente e quando exigidas por qualquer condômino, sanando possíveis dúvidas sobre a gestão administrativa. Uma vez não cumprida essa obrigação, fica o mesmo sujeito a destituição.

IX - realizar o Seguro da Edificação.

Todo condomínio deve estar assegurado em cobertura de apólice básica ou ampliadas em no máximo 120 dias após a oficialização do Habite-se.                                                                  Responde o Síndico pessoalmente por irresponsabilidade civil caso algum acidente, como um incêndio, por exemplo, ocorra e o Condomínio não esteja protegido por seguro.

O Artigo ainda prevê:

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do Síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Quanto à destituição, é previsto no Código Civil:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o Condomínio.

O processo de destituição pode ocorrer da forma mais amigável possível, contudo, muitas discordâncias podem permear as partes. Daí a importância de que todos os moradores estejam bem esclarecidos e de perfeito entendimento dos motivos que provocam a destituição, para que não haja acusações fraudulentas ou questionamentos sem fundamentos.

É FUNDAMENTAL QUE O SÍNDICO SE COMPROMETA EM OBSERVAR AS OBRIGATORIEDADES DO TEXTO DE LEI E DE TODAS OS APONTAMENTOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL.

Além da destituição, é considerado dever do Síndico responder pessoalmente e com o seu Patrimônio pelo não cumprimento de tais obrigações.

Fonte: Sindicond