Guia Prático: Novos Serviços em Condomínios – Responsabilidades Legais para Síndicos, Condôminos e Administradores INTRODUÇÃO A vida em condomínio tem passado por transformações significativas nos últimos anos, com a crescente demanda por serviços e comodidades que atendam às necessidades dos moradores sem que precisem sair do ambiente residencial. Espaços de coworking, minimercados, feiras livres, lavanderias coletivas e áreas para pets são algumas das tendências que vêm ganhando espaço nos condomínios brasileiros.   No entanto, a implementação desses serviços deve observar a legislação vigente, as normas condominiais e as responsabilidades legais de Síndicos, Administradores e Condôminos. Este guia prático tem como objetivo orientar sobre os aspectos jurídicos e práticos relacionados a esses novos serviços, fornecendo informações essenciais para uma gestão condominial segura e em conformidade com a lei. É importante ressaltar que, embora existam leis federais que regulamentam os condomínios, como o Código Civil (Lei 10.406/2002) e a Lei de Condomínios (Lei 4.591/64), cada município pode ter legislações específicas que devem ser observadas. Além disso, a convenção e o regimento interno do condomínio são instrumentos fundamentais que estabelecem as regras de convivência e utilização das áreas comuns. ESPAÇOS COWORKING  O que são e como funcionam Os espaços de coworking em condomínios são áreas compartilhadas destinadas ao trabalho e estudo, seguindo uma tendência mundial de compartilhamento de recursos. Esses ambientes oferecem aos moradores a possibilidade de trabalhar ou estudar em um local adequado, sem precisar sair do condomínio, o que se tornou ainda mais relevante com o aumento do trabalho remoto. Base Legal A implementação de espaços de coworking em condomínios está amparada pelo artigo 1.342 do Código Civil, que estabelece: Isso significa que a criação ou adaptação de uma área comum para uso como coworking requer aprovação em assembleia, com quórum qualificado de 2/3 dos Condôminos presentes. Responsabilidades do Síndico O Síndico possui papel fundamental na implementação e gestão do espaço de coworking, sendo responsável por: Convocar assembleia:Organizar a reunião para deliberação sobre a criação do espaço, garantindo o quórum necessário. Registrar a decisão:Assegurar que a ata da assembleia seja devidamente registrada em cartório e divulgada aos moradores. Estabelecer regras de uso:Coordenar a elaboração de normas claras para utilização do espaço, incluindo horários, reservas e comportamento. Fiscalizar a utilização:Garantir que o espaço seja utilizado conforme as regras estabelecidas, evitando transtornos aos demais moradores. Manutenção:Zelar pela conservação e limpeza do ambiente, incluindo-o no planejamento de manutenção do condomínio. Responsabilidades dos Condôminos Os Condôminos que utilizarem o espaço de coworking devem: Respeitar as regras:Seguir as normas estabelecidas para uso do espaço, incluindo horários e limites de ruído. Manter a limpeza e organização:Deixar o local nas mesmas condições encontradas, respeitando o trabalho dos demais usuários. Utilizar apenas para fins permitidos:Não realizar atividades comerciais diretas, como atendimento a clientes externos, a menos que expressamente autorizado na convenção. Comunicar problemas:Informar ao Síndico qualquer irregularidade ou necessidade de manutenção no espaço. Exemplo Prático Um condomínio residencial decidiu transformar uma sala de reuniões subutilizada em um espaço de coworking. O processo seguiu as seguintes etapas: O Síndico convocou uma assembleia específica para discutir a proposta. A assembleia aprovou a criação do espaço com mais de 2/3 dos votos dos presentes. Foi elaborado um regulamento específico, estabelecendo: Horário de funcionamento: das 8h às 22h Sistema de reservas online para uso de salas privativas Proibição de atendimento a clientes externos Limite de tempo de uso por morador (máximo de 4 horas consecutivas) Regras de silêncio e convivência A ata da assembleia e o regulamento foram registrados e divulgados a todos os moradores. O espaço foi equipado com mesas, cadeiras ergonômicas, conexão de internet e tomadas. Este exemplo demonstra como um espaço de coworking pode ser implementado de forma legal e organizada, trazendo benefícios aos moradores sem causar transtornos à coletividade. MINIMERCADOS INTERNOS O que são e como funcionam Os minimercados internos são pequenos estabelecimentos comerciais instalados dentro dos condomínios, oferecendo produtos básicos como alimentos, bebidas e itens de higiene pessoal. Eles proporcionam conveniência aos moradores, que podem fazer compras sem precisar sair do condomínio.  Base Legal A instalação de minimercados em condomínios deve observar: Código Civil (Lei 10.406/2002):O artigo 1.336, inciso IV, estabelece que é dever do Condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.” Lei de Condomínios (Lei 4.591/64):Regulamenta a destinação das áreas comuns e privativas. Legislação Municipal:Alvarás e licenças específicas para funcionamento de estabelecimentos comerciais. Vigilância Sanitária:Normas para manipulação e venda de alimentos. Responsabilidades do Síndico O Síndico tem as seguintes responsabilidades em relação aos minimercados internos: Aprovação em assembleia:Garantir que a instalação do minimercado seja aprovada em assembleia, com registro em ata. Verificação de documentação:Assegurar que o minimercado possua todos os alvarás e licenças necessários, especialmente da vigilância sanitária quando houver venda de alimentos perecíveis. Fiscalização:Monitorar o funcionamento do minimercado para garantir que esteja em conformidade com as regras estabelecidas. Gestão do contrato:Se o minimercado for operado por terceiros, administrar o contrato, garantindo o cumprimento das obrigações. Responsabilidades dos Condôminos Os Condôminos devem: Participar das decisões:Comparecer às assembleias para deliberar sobre a instalação e regras do minimercado. Respeitar as normas:Seguir as regras estabelecidas para utilização do espaço. Comunicar irregularidades:Informar ao Síndico qualquer problema relacionado ao funcionamento do minimercado. Modelos de Operação Existem diferentes modelos para operação de minimercados em condomínios: Gestão própria:O condomínio administra diretamente o minimercado, o que pode gerar questões tributárias complexas. Terceirização:Uma empresa especializada opera o minimercado, pagando uma taxa ao condomínio pelo uso do espaço. Sistema automatizado:Minimercados autônomos, sem funcionários, operando com tecnologia de autoatendimento. Exemplo Prático Um condomínio residencial de grande porte decidiu implementar um minimercado interno. O processo seguiu estas etapas: Realização de pesquisa entre os moradores para identificar interesse e produtos desejados. Convocação de assembleia específica, que aprovou a instalação com mais de 2/3 dos votos. Elaboração de edital para seleção de empresa especializada para operar o minimercado. Assinatura de contrato com a empresa selecionada, estabelecendo: Horário de funcionamento Mix de produtos obrigatórios Valor do aluguel ou