Condomínio pode ser responsabilizado por falhas de empresas terceirizadas? A terceirização de serviços é uma prática comum em condomínios, especialmente nas áreas de portaria, limpeza, segurança, jardinagem e manutenção. Muitas vezes, essa escolha é feita com o objetivo de reduzir custos e transferir a gestão de funcionários para empresas especializadas. No entanto, o que nem todos os síndicos sabem é que terceirizar não significa eliminar responsabilidades legais. A Justiça do Trabalho possui entendimento consolidado de que o condomínio, como tomador do serviço, pode ser responsabilizado de forma subsidiária por irregularidades cometidas pela empresa terceirizada. Isso ocorre, por exemplo, em casos de atraso de salários, ausência de recolhimento de encargos trabalhistas, falta de fornecimento de EPIs ou descumprimento de jornada de trabalho. Quando fica comprovado que o condomínio não fiscalizou adequadamente o contrato, ele pode ser chamado a responder judicialmente, inclusive arcando com débitos trabalhistas. Por isso, é essencial que o síndico adote uma postura ativa de acompanhamento, exigindo documentos periódicos como comprovantes de pagamento, guias de FGTS e INSS, além de registros de jornada. Contratos bem elaborados, fiscalização contínua e documentação organizada são medidas fundamentais para proteger o condomínio de riscos jurídicos e financeiros. Fonte: Sindicond.

Conheça as diferenças entre: Condomínio Vertical, Horizontal, Residencial e Comercial Os nomes podem confundir, mas as definições são simples e servem de referência principalmente para quem pretende comprar um imóvel na planta ou procura o bem imobiliário em locais distantes, em buscas pela internet, sem estar presente na fase inicial da pesquisa. Para começar, é preciso entender que um condomínio é um conjunto de unidades imobiliárias onde se encontra uma comunidade que compartilha espaços comuns entre os condôminos e seus visitantes, dividindo as despesas de manutenção, como salário de funcionários e contas. Enquanto quem disfruta de uma única unidade – como uma casa, seja ela comercial ou residencial – deve arcar com impostos, reformas e contas autonomamente, em um regime condominial as responsabilidades são compartilhadas, bem como os aparelhos coletivos, como áreas de lazer, elevadores, garagem, portaria e recepção. Por outro lado, a convivência em condomínios exige a participação nas decisões administrativas, como obras de melhorias, contratação ou demissão de funcionários e manutenção de equipamentos. Muitas vezes as deliberações são feitas por meio do voto em assembleias que redigem ou alteram o estatuto. Para aprimorar seus conhecimentos sobre o tema, siga os tópicos e tire todas as suas dúvidas: Condomínio vertical Pode ser residencial, comercial ou misto. Tanto faz. O importante é compreender que o condomínio vertical é aquele estruturado em torres. Pode ser um único prédio ou vários, geminados ou separados entre si. É chamado de “vertical” porque as unidades são sobrepostas em andares, um em cima do outro, de maneira que o condomínio é mais alto do que largo, utilizando o espaço de maneira longitudinal. A grande vantagem de um condomínio vertical é que ele usa menos espaço térreo e, por isso, pode ser construído em terrenos menores – o que é uma vantagem em bairros onde o espaço urbano já está saturado por construções. Condomínio horizontal Neste caso, o comum é que seja residencial. Condomínios horizontais são compostos por casas e exigem mais espaço de terreno para serem instalados. Isto porque a preocupação aqui é preservar o espaço de céu e a privacidade, mantendo certa distância entre vizinhos. Em um condomínio horizontal o morador não terá problemas com os residentes de cima ou de baixo, já que cada unidade é propriedade de um único comprador ou sua família. Muitas vezes, o condomínio horizontal tem piscinas, quadras e praças de uso coletivo e a segurança é rígida, com uma portaria que mantém registro de quem entra e quem sai. Condomínio residencial Sendo com torres prediais ou casas, o condomínio residencial apresenta uma única vocação: a de servir como moradia fixa ou temporária para quem procura um lugar para se instalar. Em condomínios residenciais se agrupam pessoas e/ou famílias com a intenção de dividir espaços coletivos, mas mantendo seus locais privativos, sejam unidades horizontais ou verticais (distribuídas por andares). A grande vantagem aqui é justamente o compartilhamento das responsabilidades administrativas e financeiras, uma vez que o rateio de reformas e contas torna a vida mais barata e prática para todos os condôminos, desde que respeitadas as regras de convivência. Condomínio comercial Com as vantagens da divisão de contas para a manutenção de espaços compartilhados, o condomínio comercial obedece exclusivamente à vocação comercial. Isto é: abriga em seus conjuntos o funcionamento de propostas não residenciais, como comércios e serviços. Algumas vezes, um edifício inteiro pode servir ao propósito de uma única empresa, que reúne no mesmo endereço seus diversos departamentos, como o setor administrativo, contábil, de recursos humanos, comunicação institucional, tecnologia, etc. Em outros casos, o mesmo prédio pode ter seus pavimentos divididos entre diferentes escritórios: advocacia, consultório médico, odontológico, psicológico, fisioterápico, etc. Condomínio misto Cada vez mais comuns em grandes cidades, os condomínios mistos são pensados para a flexibilidade desde o projeto. Eles podem abrigar unidades residenciais nos andares de cima e, ao mesmo tempo, receber em sua base comércios e serviços que facilitam o cotidiano dos moradores. Já pensou em ter logo abaixo, no mesmo prédio, seu cabelereiro favorito ou uma lanchonete que serve pão de queijo na hora do lanche? E que tal ter um mercadinho para comprar um ingrediente que faltou na hora da receita? Com o trânsito denso das áreas urbanas, os prédios mistos podem reduzir a necessidade de deslocamento e poupar tempo no dia a dia. Fonte: Sindicond.

Passo decisivo para desfecho da campanha salarial dos trabalhadores dos condomínios A campanha salarial dos empregados dos condomínios (inclusive “shoppings centers”) de Juiz de Fora, iniciada no dia 17 de outubro de 2025, quando houve a assembleia geral da categoria que aprovou a pauta de reivindicações que está sendo negociada entre o Sindicato dos Empregados em Edifícios e nas Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF, entidade que representa esses trabalhadores, e o Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e da Zona da Mata Mineira SINDICON, para renovação da Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) da classe, deu um passo decisivo na direção do seu desfecho. É que no dia 19 de janeiro o SINDEDIF-JF se reuniu com o Sindicato que representa os condomínios desta Cidade para tratar do assunto. A rodada de negociação aconteceu na sede do Sindicato patronal, que estava representado pelo seu presidente, Márcio Tavares, e pelo advogado Tiago Guilarducci. E o SINDEDIF se fez representar pelo seu presidente, Luiz José da Silva, e pelo advogado João Batista de Medeiros, integrante do Departamento Jurídico do SINDEDIFJF. Eles debateram diversos assuntos de interesse dos trabalhadores e dos empregadores durante cerca de uma hora, mas não chegaram a um acordo sobre o índice de reajuste a ser aplicado aos salários dos trabalhadores a partir de 1º de janeiro de 2026 e nem sobre o novo valor do tíquete-alimentação. “Não fechamos acordo porque não recebemos proposta capaz de atender às necessidades dos trabalhadores” – afirmou Luiz. Já o presidente do Sindicato patronal disse que recusou os pedidos do Sindicato dos trabalhadores “porque a entidade trabalhista está pedindo mais do que os condomínios podem pagar”. O presidente e o advogado do SINDICON examinaram cada um dos pedidos constantes da pauta de reivindicações que o Sindicato patronal recebeu do SINDEDIFJF objetivando a negociação coletiva referente à data-base de 1º de janeiro de 2026. Data-base, como se sabe, é a ocasião de reajuste salarial e concessão de outros benefícios aos trabalhadores com a renovação da Convenção Coletiva de Trabalho da categoria. Nova reunião deverá ser realizada nos próximos dias. Falando ao jornal “O Combate” sobre a sua expectativa em relação ao processo de negociação, Luiz disse acreditar que no final de janeiro ou, no mais tardar, até meados de fevereiro, a categoria já terá a renovação da sua Convenção, que vai estabelecer os novos valores dos salários e do tíquete-alimentação dos trabalhadores representados pelo SINDEDIF-JF. “Isso significa que já vêm aí melhorias salariais e outros benefícios para os trabalhadores e as trabalhadoras dos condomínios de Juiz de Fora” – assinalou Luiz. FONTE: Jornal O Combate.

STJ libera bloqueio de CNH, cartão e passaporte por dívida de condomínio O cerco fechou para quem vive “devendo e luxando” enquanto os vizinhos pagam a conta do edifício. o STJ, através do Tema 1.137 (REsp 1.955.539/SP), consolidou que medidas coercitivas atípicas são legítimas para garantir o pagamento de cotas condominiais. Agora, a inadimplência dói diretamente na liberdade e no consumo do devedor. AS 4 REGRAS QUE TRAVAM A VIDA DO DEVEDOR: 1. CNH E PASSAPORTES SUSPENSOS:Com base no Art. 139, IV do CPC, se o devedor esconde patrimônio, mas mantém um padrão de vida elevado, com viagens e ostentação nas redes sociais, ele pode perder o direito de dirigir e de sair do país até quitar o débito com o prédio. 2. CARTÕES DE CRÉDITO BLOQUEADOS:A justiça pode suspender o uso de cartões de crédito. Sem crédito, não há consumo alto com festas e supérfluos enquanto negligência suas obrigações. É o fim da impunidade para quem asfixia o caixa do condomínio. 3. MEDIDAS COERCITIVAS ATÍPICAS VS. LEILÃO:Embora a hasta pública seja a via mestra para satisfação do crédito, depender exclusivamente dela pode condenar o condomínio a anos de espera devido a recursos, ocultação de patrimônio e manobras protelatórias. As medidas atípicas não substituem o leilão, mas trazem celeridade necessária ao quebrar a resistência do devedor, forçando negociações enquanto o rito da alienação judicial segue seu curso. 4. DEVER DE AGIR DO SÍNDICO:O gestor que ignora essas novas ferramentas jurídicas expõe o condomínio ao risco financeiro. A gestão moderna exige agressividade técnica para proteger o patrimônio coletivo. ESTRATÉGIA JURÍDICA:O papel do advogado especializado é transformar decisões de tribunais superiores em solução para o caixa do seu condomínio. COMPARTILHE agora esse alerta no grupo do seu prédio. Você concorda que o devedor que viaja e ostenta deve ter o passaporte e a CNH suspensos? FONTE: Rau e Advogados Associados.

TJMG decide: é ilegal cobrar taxa de condomínio maior de moradores de cobertura A gestão condominial vai muito além da administração do dia a dia. Para garantir segurança, valorização do patrimônio e tranquilidade aos moradores, o síndico precisa seguir as diretrizes dos órgãos competentes como CREA, Corpo de Bombeiros, Vigilância Sanitária, prefeituras e entidades de classe.Essas orientações são fundamentais para garantir não apenas a segurança dos moradores, mas também a responsabilidade legal do síndico, com um ambiente mais seguro e valorizado para os moradores.Em um condomínio há circulação de pessoas, consumo de energia, descarte de resíduos, sistemas de segurança e estruturas físicas que precisam ser preservadas. E existem normas que regulamentam cada aspecto dessa convivência. Entre os principais pontos, destacamos: 1. Segurança predial e prevenção contra incêndios: As exigências do Corpo de Bombeiros, como o AVCB, a manutenção de extintores, sinalizações e sistemas de emergência não são meras formalidades. Elas ajudam a manter o condomínio em conformidade e reduzem riscos de tragédias.  2. Manutenção predial e responsabilidade técnica: O CREA e os conselhos profissionais de engenharia e arquitetura emitem normas que reforçam a importância das inspeções periódicas, da emissão de ARTs e do acompanhamento de obras e manutenções por profissionais habilitados. 3. Saúde e qualidade de vida: Órgãos como a Vigilância Sanitária orientam sobre as análises bacteriológicas e limpezas dos reservatórios de água e controle de pragas, ações essenciais que impactam diretamente no bem-estar coletivo. 4. Acessibilidade e legislação municipal: Muitas cidades exigem adaptações arquitetônicas para garantir a acessibilidade de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. O cumprimento dessas normas promove inclusão. 5. Gestão ambiental e sustentabilidade: Orientações sobre coleta seletiva, eficiência energética e descarte de resíduos perigosos (como óleo, lâmpadas e eletrônicos) contribuem para reduzir custos e preservar o meio ambiente. Para o síndico, seguir essas diretrizes é uma forma de blindar o condomínio contra riscos jurídicos, financeiros e de imagem. Já para os moradores, significa viver em um ambiente mais seguro, organizado e valorizado.Infelizmente, muitos conflitos surgem justamente quando as normas são interpretadas como “excesso de burocracia”. No entanto, é importante lembrar que cumprir as exigências dos órgãos competentes não é uma opção, mas uma obrigação legal. O descuido pode resultar em multas, interdições e, em casos graves, responsabilização civil e criminal.As diretrizes dos órgãos fiscalizadores funcionam como um guia para a boa administração. Elas não existem para dificultar a vida do síndico, mas para proteger a comunidade condominial.Quando o gestor atua de forma alinhada a essas orientações e conta com a compreensão e apoio dos moradores, o condomínio se fortalece, ganha credibilidade e garante mais tranquilidade para todos. FONTE: Eduardo Andreas Patounas.

TJMG decide: é ilegal cobrar taxa de condomínio maior de moradores de cobertura O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) considerou ilegal a cobrança de taxa condominial mais alta para moradores de coberturas quando os serviços prestados são os mesmos dos demais apartamentos.Segundo o advogado especialista em direito imobiliário Kênio Pereira, a confusão ocorre pela mistura entre “fração ideal” (usada na fase de construção) e o rateio das despesas condominiais. Condomínio não é imposto: refere-se ao uso e manutenção das áreas comuns, que são iguais para todos os moradores. A decisão abre caminho para que moradores recorram à Justiça caso a convenção do condomínio mantenha regras abusivas. Exemplos citados:• Coberturas: não devem pagar mais se os serviços são iguais.• Lojas com entrada independente: não devem arcar com portaria ou lazer, mas sim com gastos estruturais.• Moradores do térreo: devem contribuir para manutenção do elevador, mas podem ser isentos de reformas do equipamento. Fonte: TJMG.

Aplicabilidade da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais aos condomínios residenciais A LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, nº 13.709/2018) representa o mais significativo mecanismo normativo de proteção de dados pessoais do país. Ela requer que instituições públicas e privadas passem a adotar medidas de governança, segurança da informação, boas práticas e treinamento de equipes no tocante ao tratamento, à proteção e à privacidade de dados pessoais dos indivíduos. A lei passou a produzir efeitos a partir de setembro de 2020 e, desde 1º de agosto de 2021, a ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) pode aplicar as sanções previstas no artigo 52, por meio do Processo Administrativo Sancionador, regulado na Resolução CD/ANPD nº 01, de 28 de outubro de 2021. O direito à proteção de dados pessoais foi inserido na Constituição como um direito fundamental autônomo. Isso significa que a proteção dos dados não decorre apenas de uma exigência legal, mas de um comando constitucional. Some-se a isso o fato de que a ausência de cuidados com os dados pessoais pode acarretar inúmeras situações de risco ao titular de dados, como fraudes bancárias, compras indesejadas e golpes virtuais. Embora o condomínio não seja uma pessoa jurídica de direito privado e sim um ente despersonalizado, a ele se aplica a LGPD, por força da Resolução CD/ANPD nº 2/2022, que prevê formas diferenciadas e flexibilizadas da aplicação da LGPD para agentes de pequeno porte. Esta resolução traz o conceito de “agente de pequeno porte” e inclui expressamente os entes despersonalizados: Art. 2º (…) I – Agentes de tratamento de pequeno porte: microempresas, empresas de pequeno porte, startups, pessoas jurídicas de direito privado, inclusive sem fins lucrativos, nos termos da legislação vigente, bem como pessoas naturais e entes privados despersonalizados que realizam tratamento de dados pessoais, assumindo obrigações típicas de controlador ou de operador; Assim, os condomínios residenciais devem zelar pelo cuidado com a proteção de dados pessoais, sendo imperiosa a adequação aos ditames da lei, a fim de evitar potenciais riscos aos condôminos e à sua própria administração. LGPD em condomínios: Como ressaltado em tópico anterior, há regulamentação específica da ANPD que conceitua um ente despersonalizado como um agente de tratamento de pequeno porte e flexibiliza a aplicação da lei. Isso significa que há algumas determinações da LGPD que o condomínio não precisa observar ou que pode fazê-lo de forma simplificada. O principal desafio da adequação é ajustar o escopo do programa de conformidade ao porte do condomínio. Um condomínio com poucos condôminos pode comportar um programa simplificado, sem necessidade de normas robustas. Um condomínio de maior porte, por outro lado, exige um programa de adequação que contemple essa realidade, independentemente de ser o condomínio um agente de tratamento de pequeno porte. O principal desafio, portanto, é verificar quais normas são as mais adequadas à realidade do condomínio em questão. É importante ressaltar que a flexibilização de algumas das obrigações da LGPD não significa que os condomínios estão dispensados do cumprimento de outras disposições da lei, como observância das bases legais e dos princípios, as disposições regulamentares e contratuais relacionadas à proteção de dados pessoais e os direitos dos titulares. Em outras palavras, a flexibilização não pode ser interpretada como uma isenção total do cumprimento das obrigações da LGPD, especialmente porque a ANPD está completamente estruturada para começar o seu processo fiscalizatório e de aplicação de multas. Assim, uma má interpretação do contexto do condomínio pode expô-lo a riscos indesejados. Direito dos Condôminos em acessar dados e informações: De maneira geral, o acesso irrestrito a dados e informações a respeito de outros condôminos deve ser evitado, pois o condomínio responde pelo acesso indevido a essas informações. É preciso que os funcionários sejam treinados para não incorrer em ações que possam colocar em risco o sigilo de determinados documentos. Há situações, porém, em que o acesso a algumas informações é direito do condômino, com algumas restrições. Por exemplo, os condôminos podem ter acesso às atas das reuniões do condomínio, desde que estas não contenham informações pessoais de outros condôminos. Nesse caso, pode-se anonimizar as informações ou rasurá-las. Além disso, os condôminos podem ter acesso às informações financeiras do condomínio, como o orçamento anual, desde que essas informações não exponham os dados pessoais de outros proprietários. É possível, por fim, ter acesso aos processos judiciais em que o condomínio figure como parte. Isso porque, os condôminos têm o direito de acessar algumas informações do processo, desde que respeitem as regras estabelecidas no regimento interno do condomínio e na legislação de proteção de dados. Por exemplo, não é interessante indicar o nome completo das partes, nem seus dados cadastrais, de qual unidade é proprietário etc. Basta indicar as informações essenciais, que identifique, de maneira objetiva, as causas em que o condomínio é parte, tais como: nº do processo; iniciais do autor e réu; assunto; órgão julgador; status processual; valor da causa. Por fim, conhecer o contexto do condomínio é essencial para estabelecer um programa de conformidade que seja alinhado com as melhores práticas de marcado e com as exigências da Autoridade Nacional de Proteção de Dados. Fonte: conjur.com.br

Decisão Judicial: Posso guardar carro + moto na mesma vaga? Regra geral: não é permitido colocar carro e moto na mesma vaga, mesmo que ela seja grande. No condomínio, quem manda é a convenção, o regimento interno e a assembleia.Criar uma vaga dupla sem autorização pode gerar multa, notificação, ordem de retirada e conflitos.O STJ entende que qualquer uso diferente da vaga precisa de autorização e, se for permanente, aprovação em assembleia e possível regularização no Registro de Imóveis. Quer usar carro + moto? Verifique a convenção e, se não houver previsão, peça autorização formal ou leve o tema à assembleia. Posso guardar um carro e uma moto na mesma vaga? Se regra geral do STJ: não há autorização automática. Vaga “grande” não basta: o que manda é convenção, regimento e assembleia. O STJ reafirma que convenção e regimento vinculam os condôminos (REsp 2.048.856/SC; AgInt no REsp 1.879.353/SP). Se a norma interna não autoriza, você pode receber: multa, notificação, ordem para remover o veículo extra. Mitigação: peça e leia a convenção; sem previsão → autorização expressa (ata/termo do sindico). Se a intenção for permanente e alterar a configuração (ex.: transformar 1 vaga em 2): Exige: aprovação assemblear; memorial/planta; averbação no Registro de Imóveis. O STJ reforça a necessidade de respeitar formalidades condominiais. Mitigação: aprovar em assembleia e regularizar no registro. Uso não autorizado: Costuma gerar: reclamações entre condôminos; litigios; pedidos liminares para retirada do veículo. Mitigação: documente qualquer anuência (email, termo ou ata). Priorize solução administrativa. Normas municipais e exigências do Corpo de Bombeiros podem restringir o uso. Mitigação: medir a vaga e, se necessário, obter laudo técnico de engenheiro confirmando viabilidade. Além disso, as seguradoras podem negar cobertura se o uso da vaga divergir das condições contratuais. Mitigação: verificar apólices e comunicar seguradora antes de qualquer alteração. A linha central da jurisprudência: Convenção e regimento interno são normas vinculantes. Alterações no uso de áreas/vagas dependem de assembleia. Precedentes: REsp 2.048.856/SC – convenção eficaz mesmo sem registro. Agint no REsp 1.879.353/SP – observância do regimento. Agint no AREsp 1.698.383/SP – alterações exigem deliberação assemblear. Agint no AREsp 1.550.993/RJ – assembleia decide uso exclusivo/alteração. AREsp 2.323.443/R3 – reforça eficácia das normas internas. Nenhum deles autoriza uso duplo apenas porque a vaga é grande. O que pode ser feito? Autorização temporária por escrito do sindico; Aprovação em assembleia; Averbação quando houver impacto patrimonial; Laudo técnico; Comunicação prévia a seguradora. Antes de fazer qualquer coisa: Peça ao síndico: convenção + regimento interno; Meça a vaga / verifique planta; Decida: uso temporário ou permanente; Veja a apólice do seguro; Se permanente: prepare proposta com memorial técnico para assembleia. Fonte: Julia Cardenaz.

13º salário x Caixinha de Natal: o que o condomínio precisa saber? Com a chegada do fim do ano, surgem dúvidas importantes sobre obrigações e práticas comuns nos condomínios. Para te ajudar, explicamos a diferença entre Gratificação Natalina (13º salário) e a tradicional Caixinha de Natal — e como cada uma deve ser tratada no ambiente condominial.13º salário: obrigação legal para funcionários com vínculo empregatício.Caixinha de Natal: contribuição voluntária dos moradores, sem previsão legal.Também compartilhamos orientações sobre organização, transparência e boas práticas para evitar conflitos e garantir um ambiente harmonioso. Gratificação Natalina (13º salário) O que é: Direito legal do trabalhador, previsto na CLT, correspondente a 1/12 da remuneração por mês trabalhado, pago pelo empregador. Condomínio: Se o condomínio tem funcionários com vínculo empregatício, é obrigatório o pagamento do 13º salário, com todos os encargos devidos. Caixinha de Natal (Prêmio/ Gratificação de Fim de Ano) O que é: Uma liberalidade, um costume de gratificar funcionários e prestadores de serviço, sem previsão legal de obrigatoriedade para os moradores. Regras essenciais: Voluntariedade: Ninguém é obrigado a contribuir. Anonimato: Não divulgar quem doou ou quanto, para evitar constrangimentos e tratamento diferenciado. Transparência: Divulgar o valor total arrecadado e a forma de distribuição. Organização: Síndico/Administradora: Podem organizar, mas devem evitar o envolvimento direto para não gerar conflitos, preferindo delegar a um conselheiro ou síndico. Não impor: Evitar lista de presença ou livros para registrar contribuições, pois isso pode ser visto como impositivo e discriminatório. Dicas para o condomínio: Formalize: Se houver aprovação em assembleia, inclua a “caixinha” no orçamento como uma despesa prevista para o final do ano. Foco no coletivo: Priorize uma arrecadação organizada pelo condomínio, em vez de doações individuais para evitar problemas. Cuidado com nomes: Use termos como “Bônus de Fim de Ano” ou “Gratificação de Natal dos Moradores”. Fonte: Sindiconet.